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サラリーマンの一棟収益投資ブームは終わった
新築の戸建住宅・マンションも高値どまりの状況

サラリーマン向け収益一棟アパートは、シェアハウスの「かぼちゃの馬車」の運営会社が保証していた家賃を支払えなくなり、そのほとんどがスルガ銀行が融資をおこなっていた。又不動産会社は、購入者の預金通帳の残高数字を改ざんし、スルガ銀行に提出。スルガの担当者もノルマ達成のため、この事を知りつつ、融資実行。99%の融資実行率になっていた。
金融庁も一時は地銀の高収益モデルケースとして高く評価していた。
 
こんどの事件で、金融庁の風向きも変わり、地銀のアパートローンの調査に入る旨で、各銀行は自己資金の少ないサラリーマンに対し、一気に逆風になった。
又、一部上場の「TATERU」も山口県に本店をおく西京銀行に対し、同様の事を行っていた事も判明、株式市場もマスコミも、同社の若手社長を高く評価し、土地なしの頭金が少ないサラリーマンでも、新築アパートが所有できると言うビジネスモデルをこの間までもち上げていたのが現実です。
 
将来が不安のサラリーマンの心をゆさぶり、史上最低の金利を利用して、一財産つくれると考えた自己資金のとぼしいサラリーマン大家の投資ブームはここに終わった。
今後の収益一棟物件は、従来より続いた資産家の相続対策としての取得にもどる状況となった。
 
今後サラリーマン家主の動きはなくなるかと申しますと、これも以前の1Rマンションの一部屋の区分所有投資にもどると考えます。
私から、しいて今後の投資家の皆様に一言申すならば、不動産業が買い取った「オーナーチェンジ物件」を、家賃保証をつけると言う条件で、高く買わされることと考えます。
「借上」「家賃保証」なる言葉に何故?サラリーマンの方は「手間いらずで、楽してもうかる」と勝手に解釈する方が多い様に思えます。

[マンション市況]
最新の不動産経済研究所の8月の首都圏マンション市場によると、8月の新規販売は前年同月比28.5%減の1502戸で、1993年以来の低水準。価格の高止まりで集客が落ち、新規売出をおくらせる現状であり、月間成約率も70%が分岐点であるが、64.5%と動きは良くなく、お客様も収入とローンの返済を考えると躊躇してしまう価格になってしまっている。
 
◆東京23区の70uの新築分譲価格(2008年〜2018年)
・2009年→約5,200万〜5,300万
・2018年→約6,500万〜7,000万
 
イメージとして35歳の夫婦が、頭金1,500万・ローン5,000万で合計6,500万のマンション購入の場合、諸費用別で30年のローンで購入した場合、最終完済は65歳になり、利率1.5%の固定金利で購入した場合は月々返済額は172,550円になり、管理費・修繕積立金が月々約3万円、固定資産税が月々1.5万円、合計で月々217,550円必要になります。この他に生活のための光熱費、食費は生きて行くために必要です。子供の塾代を含む教育費を考えたら、子供は1人で良い、車はぜいたく品にならざるを得ない、東京の現実を政治はもっと直視するべきであり、消費がもり上がらないとか政府はいっておりますが、給与が実質ほとんど伸びない中で、住宅ローン等々の支払いにおわれ、老後の年金支給は今よりさらにうしろにのばされ、減額される方向になれば、一般的には消費活動の方に向ける余地などないに決まっております。

先日の「自民党総裁選」でも、このあたりの問題を指摘してはおりません。むしろ、不動産は上がった方が良いぐらいの意識しかございません。

普通誰でも自分の家は買いたいのです。私が利用する西武線の保谷3分の西武不動産のマンションは、第一期100戸完売したとの事。理由は駅近、大型、分譲価格(最多価格4,300万前後、70u前後)、このぐらいが若い夫婦がローンを組んで購入できる分岐点?と考えます。

別の日に、大江戸線の「新江古田10分」の大型(500戸完成)の分譲マンションの見学に行きましたが、環境はすばらしい。しかしマンションにしては駅より遠い。おまけに71uのファミリータイプは6,500万〜6,700万では、なかなか買う方も手が出ず、500戸の内まだ未発売も含めて200戸残っている状況です。

[訪日客の来る場所の土地(商業地)は上がっている]
今や日本の経済の一部は訪日観光客でまわっている様な感すらあります。都内の訪日客が多い新宿区(歌舞伎町)は、7月の基準地価発表では、20%もアップしました。浅草も13%アップしました。渋谷駅周辺は再開発で14%アップしました。

訪日客のホテル不足と言う事で、特に2020年夏には東京オリンピックの開催もございますし、政府は多くの区や自治体、住民があまり賛成しない中、民泊法を通しました。
東京23区と大阪市と京都市では、2017〜2020年にかけて、今ある宿泊施設の4割の新たな供給を進めております。
今後、需給が2020年以降くずれるの?心配の所です。

大きく言えば、日本の不動産はピークであると私は考えております。

何か相談ございますれば、お声がけ下さい。
税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士も仲間にいますので相談下さい。

2018年(平成30年) 10月吉日
(有)花鳥<不動産>  代表取締役  齊藤 忠男
 

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