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平成もいよいよ、平成31年4月30日で終了する。
昭和生まれの、それも戦後生まれの私にとって「平成」は何となく新しい年号の気がしていた。しかし早30年、もはや平成生まれも全人口の25％になるとの事である。当社も平成元年創業と言う事で、平成の1年1年が社歴となり、良くも悪くも時の流れを感ずる。
「平成の時代」を、一言で表現すればバブル崩壊と、その後の長いバブルの負の影を引きずった低成長と、デフレ経済脱却のための戦いの時代であった。その様な流れの中で、少子化と同時に高齢化が進んだ時代と言えると考えます。
現在、都内の住宅地の土地値もバブルピーク時の6割ほどにまで戻して来た。最悪時は、バブルピーク時の3割になってしまった。
バブル時代は不動産、特に土地が値下がりする事は理解できなかった。最悪でも、売却すれば借入金も十分返済できる。それが当時の「常識」だった。
あたかも日本の「原発」は、外国のものと違い安全性が高く国や専門家がチェックしているからだいじょうぶだ…との安全神話と土地の神話は、どこかで共通している様な気がする。
不動産バブルが崩壊して、福島の原発がメルトダウンして爆発して、はじめて日本国民は目がさめた。
〔今年の不動産市況は、どうなる？〕
全般的に土地も、戸建ても、マンションも、ビルも高値止まりした状態が続く。ただし、ピークはすぎたと私は認識しています。
では、何が今の都内の不動産市況を支えているか、私なりの考えを述べてみます。
①日銀主導による、低金利又ゼロ金利政策。
新築住宅ローンの35年固定金利のフラット35の現在の金利は1.35％～1.50％である。
30年前のバブルの頃の住宅ローンは、8％の金利もございました。今の金利は、いかに低いかご理解いただけると思います。
②外国よりの資金流入により、日本の商業地域の不動産やビルの価格を押し上げている。
2008年のリーマンショックより、立ち直るため、各国は通貨の供給量を大幅に増やし、そのお金がボーダレスの時代に日本にも流れ来て、日本の不動産を押し上げている。みずほ信託系の研究所の調査データによると、企業や機関投資家の本年上半期の取引額全体の36％が海外勢の取引であった。
この中には、中国よりの資金も当然に含まれる。
③新築マンションの分譲業者は、値下げできない。
理由は、建築資材の値上がりと職人の人手不足。建築の基となる鋼材の東京の流通価格は、今年1月1トン7万円、10月には7、8万円、来年には8万円と言われています。セメントも6年ぶりの値上げになっている。おまけに都内では、出荷量が前年比26%増でこれからオリンピック施設工事、都心部の再開発、ホテルの建築ラッシュで建設資材は上昇傾向。そして建設の職人にいたっては、有効求人倍率が5倍強となっている。この様な状況の中で、都内のマンション建設に適する土地は、ホテル用地と重なり安く買うどころか高買いせざるを得ない状況です。
したがって、販売価格をそれなりの価格設定にしたくても出来ない状況であり、その結果首都圏(東京だけでない)の新築分譲価格は平均5800万となり、10年前の約3割アップになっております。これに引きずられて中古マンションも売出平均価格は3500万になっており、10年前の2割アップになっております。この様な中で、即完売物件と、かなり販売に時間がかかるものと二極化しております。
④新築戸建住宅はどう？
アメリカの住宅市況好調、アジア諸国の木材資源保護の流れにより、内装材の合板や米国産丸太等も上がって来ており、職人不足や資材の運送費アップも建築コストを押し上げており、土地も都内駅10分以内は高く、売出値は高いが売れ行きはあまり良くない状況です。
理由として、戸建はどうしても駅より少し遠くなり、駅近の利便性を求める若い方はマンションの方に目が向いており生活スタイルが変わって来た事も売れ行きが悪い事の理由と考えます。
〔持っている土地は、売り時？〕
今は、まさに売り時と考えます。必要性の少ない土地、条件の悪い土地から思い切って処分して下さい。
2022年に、市街化区域内の生産緑地としての農地が30年目の指定解除の年にあたり、その内の一部の農地は必ず宅地として出て来ます。早め早めの対応がポイントとなります。
いずれにしましても、本年は実質「平成」最後の年になります。大きなトレンドをつかみ、正しい判断をしてお進み下さい。
何かご相談等あれば、当社花鳥にご相談下さい。本年も少しでもお役に立てる様進めていく所存です。
本年も皆様にとり、良い年になる事心より御祈り申し上げます。
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