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投資シェアハウスのサブリーストラブル


今はサラリーマンと言えど、将来が確実ではなく、新聞では「長生きリスク」や「月々年金以外に5万〜10万」は必要等々…。
真面目に人生を考えている人ほど、自分の老後の生活を守るため、何か行動をおこすべきではないかと考えていると思われます。
 
今回問題になったのは、今年2月28日の日経新聞の記事にも出ておりましたが、不動産投資家のサラリーマンなどが「スマートディズ社」の女性専用一棟売(新築)シェアハウスを購入して、スマートディズ社が一括建物借上げ、サブリースすると言うものです。その支払いが止まって購入した投資家が困っている問題です。
 
@投資家は、30年の家賃保証をうける。
A1棟約1億〜1億数千万円。
B融資はスルガ銀行がメインで、場合によっては諸経費まで投資家は借りるシステム。
C投資家は、銀行に月々返済しても、手もとに10〜15万残る。
 
このようなビジネスモデルです。投資家700人が総額1000億の物件(約800棟)を購入し、ある購入者は、まだ半年もたっていないのに、会社より一方的な通告により月々の振込がなくなった。
又ある方は、まだ建物も完成していない状態で、どうしたらよい?…etc。
 
このスマートディズ社のセミナー会場になったのが、横浜市のスルガ銀行の支店でよくやっていた、したがって投資家も安心した?一面もあったの?そんなこんなで被害相談を受けた弁護士が投資家76名分の「返済停止通告書」をスルガ銀行に提出したとの報道でした。
 
〔この様な問題に対しての私の考えをのべます〕
@あたり前ですが、今の投資家は何でもネットで調べて利回りの良いものを探す流れです。自分の目と足を使うべきと考えます。
A投資セミナーに参加して、主催会社の一方的話を聞いて夢をふくらませ、リスクを認識させない様にもっていき、現代版不動産投資催眠商法で、お客をもり上がらせる。
Bお客様方は、それなりの立派なサラリーマンの方々ではあるが、何しろ自分ではリスクはおわず、安定的にもうけたい“欲の目”になっているため、自分の都合の良いように考えてしまう。
C自己資金がなくても、又少なくても、多少金利は高いが、スルガ銀行で貸してくれる。
 
これらのサラリーマンがすべきだった事は、セミナーに参加する事は良いとして、購入予定のシェアハウス物件を他の不動産業者はどのように考えるか。又他の銀行は、どの様にこの物件を評価し融資が可能か。又このシェアハウスに入居者が確保可能か等々、多方面から検討すべきであったと考えます。
 
不動産に安くて良い物件などないし、うまい話などございません。
不動産投資は、当然リスクもございます。
 
〔スマートディズ社の販売したシェアハウスも当社が管理している物件の近くに3棟ございます〕
(A)いつもそれほど入居しているようには見えない。

(B)建物入口ドア横に1階入居者用、2階入居者用と、郵便受け二つしかない(各住戸分ない)。

(C)一部屋は7u〜8uで、キッチン・トイレ・フロは共有で、シェアハウスでは多く見られる様な入居者が集まれるリビングがない。

(D)入居者は、就職活動で上京中の方や、フリーターの方の短期の利用者が多い。したがって高めの賃料にしてもターミナル駅などの立地をはずすと、経営的に安定しにくい。

(E)スルガ銀行は我々不動産業界では、一般的に他の銀行でことわられた方の、最後の銀行との認識です。理由は、金利がかなり高い銀行で、3.5%〜4%の変動です。したがって投資家が、とりあえずスルガで借りて、3〜4年後に借り替えるのであれば、その様な利用の仕方もあると考えますが、とても収益物件の長期投資では、収支が合わなくなると考えます。
スルガ銀行のビジネスモテルは、リスクを取り、高い収益を上げるやり方の銀行です。

(F)シェアハウスは、本来同じ趣味の方、同じ境遇の方が入居するケースで成立します。たとえば駅より遠い立地だが、バイク好きが集まるシェアハウスや、シングルマザーが助け合いながら子育てをするシェアハウスなど、特徴を出した運営を行っておりますし、オーナーもこれらの事に理解がある方が、当初出発点として始まりました。

(G)私には、この販売会社が、本当に30年間木造のシェアハウスを借り上げてくれる考えがあったか疑問です。販売のための方便だった様に思えます。

(H)スマートディズ社は2012年の創業で、
 2013年の売上→4億
 2017年の売上→300億
わずか5年での急成長?800棟のシェアハウスを管理するための人材育成はできたの?管理業務は一人一人入居者も違うし、家主様が考えている以上に細かい所を配慮しながらやっていくたいへんな仕事です。

(I)今年1月下旬、スマートディズ社の社長は辞任して別の方が社長になり、今回の投資家説明会で経緯を説明した様ですが、本当の問題は、前オーナー社長と考えます。
この様な「商売人?」の方は、又その内、手をかえ商品をかえてやると思います。

(J)私は自分の不動産会社を30年やってみて「不動産」はたいへんむずかしいとの考え方を持っております。

(K)今後の不動産投資について皆様は、次の点にご注意ください。
 ・ネット広告
 ・社長の本の出版(もうかる様な事が書いてある)
 ・高利回り
 ・ビジュアルを駆使したセミナー
 ・その商品を購入してうまくいっている成功者の話
 ・その商品を持ち上げるコンサルタント、ケースによって一枚かんでいる税理士、マスコミ報道
 ・その上、銀行融資がセットされている

(L)投資家の我々は、安心安全で、お金をもらうだけの人、これで老後は安心だ…などと夢夢考えないで下さい。(私が書いたポイントをよくチェック下さい)

(M)スルガ銀行も、その投資物件の担保価値は知っていたと考えます。支店の成績を上げるため一線を超えたと考えます。したがって先の日経新聞の記事の様に「返済停止通知書」を被害者の弁護士より出されるはめになっていると考えます。

(N)スマートディズのシェアハウス、商品名「かぼちゃの馬車」を購入した方は、破産者も出ると言われております。「シンデレラ物語」の様に夢からさめ、たいへんな結果になってしまいました。
 
※何か相談があれば、本音にてお話しさせていただきます。ご相談下さい。


平成30年 3月吉日
(有)花鳥<不動産>  代表取締役  齊藤 忠男
 

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