2022年|新年号6月号


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コロナ後の日本の未来と現状の不動産市況

やっとコロナ(デルタ型)がおさまって来て一安心と思っていたら、今度はオミクロン型が世界に広まっている。これほどの期間、この問題で我々一人一人が苦しまされるとは、二年前は予想だにしなかった。

【日本の未来はどうなるの?】
はっきりしているのは高齢者がますます増加し、若い方や生産人口が減少する事ははっきりしている。2020年の国勢調査では、日本の人口は5年間で178万人減少したと言う事実。そして外国人は、この5年間で84万人増加。現在の予想値では、2030年の日本の総人口は1億1520万人になり、2020年比で1100万人が減少する現実。
この2020年〜2030年に、逆に外国人は500万人増加の予想だ。政府もいままで厳しく移民を制限してきたが、介護や作業労働者が不足するのを政府は外国人でおぎなう方向にカジを切った。

日本は将来、“こだわりの物づくりの国”“物価が安い観光国”になると考えます。
また、おいしいブドウ、りんご、梨やほたてなどの海産物の輸出国になると考えます。
したがって10年後〜20年後は、都会には若い外国人が多く移住し、聞きなれない外国語が街にとびかうような所になると考えます。
介護施設では明るい言葉で「お元気!!」「調子はどうです?」などと外国の方より、声をかけられる様になります。

すなわち、現在の様な日本人だけの日本ではなく、「移民国家日本」の状況になります。コロナ前までは、都心のマンションや小さなビルなども、中国人の方が多く購入していました。この池袋も豊島区役所の上の居住区は、中国人が多く購入した旨も聞きました。
大阪の方では、戸建住宅を購入して、中国人に賃貸していると言う話も聞きました。
将来は大都市部では、外国人の方が隣の住人と言う事もめずらしくなくなると考えます。
すなわち、コロナ後の10年後、20年後は、今の日本とまったく違った姿の日本になっていると考えた方が良いと考えます。
考えの違いから、良くも悪くもトラブル増加と考えます。

【現時点の東京の不動産市況】
新築マンション市場は活況。2021年の首都圏の販売戸数は32500戸で、2020年比で19%増しです。
平均分譲価格(ファミリータイプ)は6476万円。20年前より約2千万円近くアップしています。
東京23区にかぎって言えば、8327万円。理由は、用地不足と建築資材と職人の人件費のアップです。
2010年頃は首都圏は8万戸建築しておりました。今は当時より5万戸供給が少なくなっています。今後数年はこの状態が続くと予想します。
港区、千代田区、渋谷区、文京区などは、全戸が1億以上のものもあり、もはや一般の消費者がローンを組んで買える状況ではなくなりました。まさに、富裕層の方のものになってしまいました。

統計によれば、労働者の平均年収は約440万円。夫婦でも倍の880万円です。東京都内の平均新築マンションは、8327万円を夫婦平均年収の880万円で割っても、夫婦年収の9.5倍です。頭金が1327万円あったとしても、ローン7000万円は、35年固定1.5%の金利と考え、21万4340円の支払い、別に固定資産税や管理費等約4万円は月々必要です。

政府は財源不足のために各省庁所有の土地は、入札で高い所に売却するため、ますます高い方向に引っぱられ、現状では安くなる方向が見あたりません。日本も、持てる者、持たざる者の差が今後広がっていく方向です。

【事務所と居住賃貸市況について】
東京都心5区の事務所市況は良くありません。平均空室率は6.35%。賃料も16か月連続の下落です。特に渋谷区のIT関係方面で、事務所の解約が増えている様です。

居住用賃貸も全般よくありません。ここ池袋でも、お金をかけてリフォームしたが、契約にいたらないとの声も同業より聞こえております。理由はコロナが完全に終息していないため、学生の需要が弱くなっている。したがって更新する方(社会人)が多くなっています。

いずれにしましても、不動産業界でもやっている仕事により、活況・不況が分かれております。

コロナが発生し、働き方も変わり、我々古い人間は何かいま1つ、ついて行けない気持ちです。

早くコロナ問題が全世界的に解決して、前の日常が戻る事を願うばかりの2022年(令和4年)の新春の気持ちです。

2022年 元旦
(有)花鳥<不動産>  代表取締役  齊藤 忠男
 

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